江苏十一选五

時間︰2020-06-07 16:37:54 來源︰經濟參(can)考報

當前,國內房地產行(xing)業集中度不斷提(ti)升,房企優勝劣汰趨勢正在加速(su)。數據顯示,2019年330家房企破產,百強房企整體業績也can)從忻饗蘊ti)升。今年,各梯隊(dui)房企門檻(jian)進(jin)一步提(ti)升,但規模房企擴容放(fang)緩,新(xin)增千億房企數明顯下(xia)降,近4年來房企整體的(de)目標完成率水(shui)平也逐年降低。

房企兩極分化(hua)現象加劇

1月13日下(xia)午,世茂集團與福晟集團聯合宣布,世茂集團收購(gou)福晟集團的(de)87個(ge)項目,成為2020年首個(ge)大(da)型收並購(gou)事件,甚至被(bei)稱(chen)為“世紀大(da)並購(gou)”。在業de)誑蠢矗 康夭xing)業正由高速(su)發展時期進(jin)入橫盤期,加之2019年融資(zi)監管政策收zhan)簦 詼duo)房企所面臨(lin)的(de)生存壓力史無前例。

隨(sui)著(zhou)行(xing)業集中度的(de)不斷提(ti)升,行(xing)業頭部格(ge)局(ju)不斷穩(wen)固,2019年房企TOP30門檻(jian)值(zhi)已超(chao)千億。與此同時bao) liu)給中xing)Σ笠檔de)機會卻越來越少(shao),並且地產行(xing)業的(de)容錯(cuo)度降低。針(zhen)對世茂集團收購(gou)福晟集團事件,億翰智庫相關(guan)分析人士指出︰“本次(ci)交易的(de)被(bei)收購(gou)方福晟集團,曾經也是穩(wen)健經營的(de)典範,但在瞬息萬變的(de)行(xing)情之下(xia),連續(xu)踏空(kong)節奏,加上應對失當bao) 鈧漳鶼xia)今日的(de)苦果。”

行(xing)業整體規模增速(su)也在顯著放(fang)緩,百強房企規模增長“失速(su)”。2019年12月,房企進(jin)一步加大(da)供貨力度qun)陀 Χ齲 猿chong)刺年終業績,百強房企權益銷售金(jin)額環比(bi)增長18.3%至9903.4億元,創全年單月規模新(xin)高。然而,多(duo)家市場機構統(tong)計顯示,真實情況並不如企業業績增速(su)反映得那(na)麼樂觀(guan),企業實際去化(hua)表(biao)現zhi)氈椴患霸? Hㄒ嬋誥斷xia),百強房企2019年全年累計銷售金(jin)額同比(bi)增長6.5%,不及2017年的(de)40.5%和2018年的(de)35.1%。

與此同時bao)019年全年,數百家房地產企業宣告破產的(de)消息進(jin)一步引發市場關(guan)注。中國指數研究院(yuan)的(de)統(tong)計顯示,截(jie)至2019年11月,在人民法院(yuan)公告網,以“房地產+破產文書(shu)”為關(guan)鍵字可檢索出來400多(duo)條破產文書(shu),以企業為單位來看的(de)話,剔除部分重(zhong)復企業及非房地產企業,共計330家房企發布了破產相關(guan)文書(shu)。

中指院(yuan)相關(guan)分析人士指出,發布破產文書(shu)的(de)房地產企業主要分布于長三角與珠三角城市群(qun),上述兩個(ge)區域佔總數量的(de)43%。中指院(yuan)分析人士認為,“一方面,熱(re)點城市及城市群(qun),吸引了大(da)量房地產開發企業進(jin)入,區域競爭激烈,地方小微房企生存更加艱難(nan);另一方面,長三角及珠三角投(tou)資(zi)及借貸熱(re)度高,借貸糾紛以及公司(si)注銷破產更加頻(pin)繁。”

融資(zi)困境(jing)疊(die)加企業經營壓力

“對破產企業進(jin)行(xing)核實後,我們發現房企大(da)多(duo)為當地開發企業,很多(duo)糾紛為破產和解以及再(zai)次(ci)啟動,相比(bi)小企業而言(yan),部分規模相對較(jiao)大(da)的(de)房企,因戰(zhan)略定位、多(duo)元擴張、項目銷售等問題,資(zi)金(jin)鏈(lian)也出現了問題。”中指院(yuan)方面表(biao)示。

根據中指院(yuan)對企業深(shen)陷困境(jing)原因分析研究,房企面臨(lin)破產主要有兩方面原因︰一方面,企業自身管理(li)制(zhi)度落後、運營效率較(jiao)低、產品缺乏競爭力、布局(ju)zhi)?唬 謔諧』huo)熱(re)的(de)上行(xing)期階(jie)段,企業的(de)銷售業績快速(su)增長,掩(yan)蓋自身“內功”先(xian)天(tian)不足的(de)缺陷。同時bao) 婺;hua)也對企業自身管理(li)提(ti)出更高的(de)要求,企業並沒有及時優化(hua)應對挑戰(zhan)。一旦市場進(jin)入平穩(wen)或下(xia)行(xing)期,企業的(de)競爭力短板就會凸顯出來,銷售去化(hua)以及融資(zi)等問題將形(xing)成較(jiao)大(da)壓力。

另一方面,部分房企前期的(de)業績高增長促使企業自信(xin)心急劇擴張,在業務發展方面速(su)度過快,激進(jin)的(de)多(duo)元化(hua)拓展拖累了企業的(de)發展速(su)度。

“作為一個(ge)資(zi)金(jin)密集型行(xing)業,房地產開發需要大(da)量資(zi)金(jin)支(zhi)持,一旦運轉(zhuan)中的(de)環節出現資(zi)金(jin)問題,多(duo)米zhou)敵?Ρbei)觸發,將迅gan)su)蔓(man)延,導致房企經營困頓甚至倒(dao)閉破產。”中指院(yuan)方面分析指出,2019年,信(xin)用評級較(jiao)高的(de)大(da)型房企資(zi)金(jin)優勢更加明顯,而部分小型房企資(zi)金(jin)承壓,短期資(zi)金(jin)風險顯著增加。“房企仍需要從經營上做好地產主業,優化(hua)債務結構,降低杠(gong)桿(gan)比(bi)例,平穩(wen)que) 共拍?志鎂  !/p>

在政策調控(kong)較(jiao)緊的(de)當下(xia),尤其是融資(zi)端不斷收zhan)簦 謐zi)shi)殺舅shui)漲船高,現金(jin)流更是重(zhong)中之重(zhong)。億翰智庫方面也認為,“收並購(gou)浪潮來襲,也體現出當下(xia)地產行(xing)業之艱難(nan)。對于進(jin)入發展困境(jing)的(de)房企而言(yan),或多(duo)或少(shao)都(du)有自身的(de)原因。”

2019年,全國範圍(wei)多(duo)個(ge)城市取消或放(fang)寬了落戶限(xian)制(zhi)。業de)讜?疲 遼shao)未(wei)來2-3年城鎮化(hua)速(su)度re)閱鼙bao)持,基本ju)靡敵棖筧栽冢 zhu)宅開發仍有增長空(kong)間。億翰方面認為,房地產企業在精(jing)進(jin)主業的(de)基礎(chu)上,可結合本身基因和資(zi)源情況,適度投(tou)入部分zhi)夭喙guan)的(de)多(duo)元化(hua)業務作為長期戰(zhan)略,但一定要注意多(duo)元化(hua)的(de)投(tou)入也要遵守聚焦原則,同時平衡好主業與其他業務的(de)結構關(guan)系。

2020年房企規模預計穩(wen)中有升

近幾(ji)年,房企紛紛涉足長租(zu)公寓、養(yang)老地產、文旅(lv)地產相關(guan)領(ling)域,也有房企進(jin)軍(jun)新(xin)能源汽車、機器人制(zhi)造、汽車零部件制(zhi)造等que)塹夭ling)域。上述中指院(yuan)方面分析人士表(biao)示,“房企要對自身的(de)財力、物力、人力有著(zhou)系統(tong)規劃,促進(jin)業務及品fang)頻(pin)de)協同發展,形(xing)成系統(tong)運營合力,否則新(xin)涉足業務不僅短期難(nan)見效益,主業的(de)發展gua)不 艿酵俠邸!/p>

行(xing)業人士指出,受市場下(xia)行(xing)和調控(kong)不放(fang)松影響,我國房地產企業正在面臨(lin)費用率提(ti)升、負(fu)債率升高、短期償(chang)債能力下(xia)滑的(de)困境(jing),尤其中xing)︵頭科螅 越 媼lin)一定的(de)盈利(li)和資(zi)金(jin)壓力。

未(wei)來,在融資(zi)監管全方位趨緊的(de)情況下(xia),行(xing)業分化(hua)將會持續(xu)加劇。業de)諂氈槿餃  sui)然目前房地產市場整體去化(hua)壓力尚存,但行(xing)業將保(bao)持長期平穩(wen)que) 溝de)市場環境(jing)已趨于明朗sheng)T?020年企業整體規模將維持穩(wen)中有升的(de)增長態(tai)勢。行(xing)業競爭加劇下(xia),百強房企內部的(de)分化(hua)格(ge)局(ju)也將進(jin)一步持續(xu)。

在市場去化(hua)承壓的(de)背景下(xia),企業的(de)發展重(zhong)心逐漸(jian)由“增量角逐”轉(zhuan)向“提(ti)質增效”bao) wei)來業績規模的(de)增長不能簡單依賴于供貨量的(de)加大(da),企業戰(zhan)略布局(ju)、組織管控(kong)、品fang)平ㄉ璧茸zong)合實力的(de)提(ti)升將是房企未(wei)來工作的(de)重(zhong)中之重(zhong)。

“尤其是中xing)︵頭科蟛季ju)相對集中,很難(nan)平衡區域風險。因此,適度降低杠(gong)桿(gan)比(bi)例,放(fang)緩增長節奏,能夠有xing)?奼芟紙jin)流風險。”億翰智庫方面指出,當下(xia)房地產行(xing)業的(de)競爭格(ge)局(ju)與以往(wang)大(da)有不同,合作是當下(xia)房企生存和競爭的(de)主要形(xing)式,合作的(de)本ju)適怯攀平換唬 獻韉de)目的(de)是完善自我的(de)資(zi)源矩(ju)陣。

編輯(ji)︰郭(guo)夢涵

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